无极资本致奥园健康生活集团有限公司董事会成员及股东的信

无极资本现持有6%以上奥园健康生活集团有限公司(“奥园健康”或“贵公司”)的已发行普通股股本。经过对奥园健康进行的深入调查和分析,我们坚信奥园健康的业务蕴含巨大价值,而其现市值反映其基础业务被大幅度低估。

此函旨在分享我们对奥园健康业务表现不佳和估值过低的观点,并为股东展示其真正价值。我们留意到该公司于?2021年11月4日的公告,内容关于其与数名独立第三方进行初步讨论,商讨出售某些提供物业管理和其他相关服务的子公司的权益之可能性。我们支持董事会为恢复业务真实价值而采取的行动,相信展开透明的竞争招标是公司发展的最佳方向,有望藉此充分展现业务的内在价值。

鉴于此事攸关重要,关乎我们与所有股东实现奥园健康巨大价值的目标,我们公开分享此函,以便其他股东,以及任何对奥园健康的未来发展感兴趣,或有潜在兴趣的各方参与对话,充分发挥其潜在价值。

奥园健康股票表现不佳和估值过低

过去12个月,奥园健康股价下跌42.3%,远逊于物业管理同业3.9%的平均正回报[1]

在可比交易倍数的基础上,奥园健康与同业之间也存在巨大差距。例如,截至?2021年11月5日,奥园健康20-21财政年度的市盈率为5.2倍,而其同业20-21财政年度的平均市盈率则为27.3倍[1]

我们认为奥园健康长期表现不佳和估值过低,是因为与同业相比,奥园健康的业务规模、广度和深度不足。由于母公司业务规模的差异,奥园健康与同业相比,其管理的总楼面面积和在母公司新建物业中可加建的总楼面面积较少。另外,鉴于中国房地产行业的流动性状况和监管环境,投资者在评估物业管理公司的业务基础时,对发展商母公司的财务实力和增长前景进行了大量审查,而且存有忧虑。我们相信这些对中国奥园集团流动性和业务延续性的担忧,对奥园健康的股价和增长前景带来相当大的压力,因为中国奥园集团业务的任何放缓,都会直接导致奥园健康增长前景放缓,甚至收入减少,同时也因并购目标在评估潜在收购者时会考虑发展商母公司的实力,令公司的无机增长较为逊色。

此外,奥园健康与同业相比,增值服务也较少,导致与现有租户的交叉销售和追加销售机会较少。随着同业不断扩大增值服务的规模和广度,奥园健康按照目前的业务状况,要超越同业并赢得第三方总楼面面积的难度只会越来越大。

展示奥园健康真正价值:展开透明的竞争招标

为真正展现奥园健康总楼面面积和租户的价值,我们建议董事会为公司展开透明的竞争招标,目的是将公司出售给愿意支付比公司当前股价有适当溢价的潜在收购者,从而恰当地反映业务的真实价值。

作参考用途:根据公众新闻和券商研究报告,近期物业管理行业的并购估值超过市盈率的10 倍,比奥园健康目前的交易倍数存在明显的溢价[2]

总结

我们敦促董事会和各股东认真考虑我们的提议。我们希望并相信建议能为奥园健康的业务创造合理的价值,让所有股东能透过投资奥园健康获取应有回报。我们感谢董事会对我们的对话采取开放态度,期待我们同心协力,为公司股东展示奥园健康的真正价值。

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